건축물 하자담보 책임, 임대차 계약 전에 꼭 확인하세요

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건물 하자 발생 시 임대인 책임일까? 임차인 보호는 어떻게 받을까?

임대차 계약을 체결하기 전이나 입주 후에 종종 건축물의 하자가 발견되는 경우가 있습니다. 이때 임대인에게 법적으로 어떤 책임이 따르는지, 임차인은 어떤 보호를 받을 수 있는지를 정확하게 아는 것이 중요합니다.

 

이번 글에서는 ‘건축물 하자담보 책임’의 개념부터 실제 적용 사례, 임대차 분쟁 예방 팁까지 핵심 내용을 정리해 드립니다.

 

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건축물 하자담보 책임이란 무엇인가요?

하자담보 책임은 민법 제667조~제671조에서 규정하고 있으며, 건물에 구조적 결함, 설비 미비, 안전상의 하자 등이 발생할 경우 시공자나 건축주가 일정 기간 동안 그 하자에 대한 책임을 지는 제도입니다. 임대차의 경우 임대인이 건물을 제공한 주체이므로, 하자에 대한 기본 책임을 지는 것이 원칙입니다.

 

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임대차 계약과 하자담보 책임의 관계

임대차 계약 시 명시적 언급이 없더라도 임대인은 임차인에게 ‘사용과 수익이 가능한 상태의 건물’을 제공할 의무가 있습니다. 하자가 있다면 임대인은 이를 수리하거나, 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 계약서에 하자 관련 조항을 넣는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.

 

 

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어떤 경우에 임대인이 책임을 져야 하나요?

1년 이내의 경미한 하자부터, 10년까지 지속되는 구조적 결함까지 하자의 종류에 따라 법적 책임 기간이 달라집니다. 아래는 대표적 유형입니다.

하자 유형	하자담보 책임기간
일반적 마감 하자	1년
주요 구조 하자	10년
방수·설비 하자	3년

만약 하자가 입주 전 존재했거나, 임대인이 이를 알고도 숨겼다면 그 책임은 더욱 강화됩니다.

 

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임차인이 입주 후 하자를 발견했을 때 대처법

임차인은 하자를 발견하면 가능한 빨리 임대인에게 통보해야 합니다. 이후 임대인은 합리적 기간 내 수리를 해야 하며, 이를 이행하지 않으면 임차인은 수리 후 비용을 청구하거나, 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 법적으로 보호받기 위해 사진, 진단서 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

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하자 발생 시 임대차 계약 해지도 가능할까?

하자가 단순한 불편함을 넘어서 건물의 사용 목적을 상실하게 할 정도라면, 임차인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 법원도 중대한 하자 발생 시 임차인의 계약 해지권을 인정하는 판례가 많습니다. 단, 이를 입증할 수 있는 구체적 자료가 요구됩니다.

 

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분쟁 예방을 위한 계약서 작성 팁

임대차 계약서에 하자 관련 조항을 명확히 기재하면 책임 범위가 분명해져 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

조항 항목	내용 예시
하자 통보 방식	서면 또는 문자 등으로 즉시 통보
수리 기간	통보 후 5일 이내 수리 착수, 10일 이내 완료 등 명시
비용 부담	구조적 하자는 임대인 부담, 경미한 소비자 과실은 임차인 부담 등 구분

이처럼 계약서에 세부적인 내용을 넣으면 책임소재가 명확해져 법적 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

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건축물 하자 관련 임대인의 의무는 어디까지인가요?

임대인은 단순히 건물을 제공하는 것을 넘어 지속적으로 ‘안전하고 기능적으로 사용 가능한 상태’를 유지할 의무가 있습니다. 즉, 하자가 발생하면 이를 수리하거나, 교체하거나, 경우에 따라 손해를 배상해야 합니다. 이 책임은 통상적으로 ‘임대차 계약 기간’ 동안 유지됩니다.

 

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